Vajon mennyibe kerülne ma nulláról felépíteni azt az egyszerű, négyzet alaprajzú családi házat, amelyből ezrével állnak Magyarországon? A legfrissebb hivatalos KSH-adatok alapján kiszámoltuk egy 100 négyzetméteres, Kádár-kocka jellegű új családi ház 2026-os költségét. Az eredmény: telek nélkül is közel 80 millió forinttal érdemes számolni.
A Kádár-kocka egyszerű formája első pillantásra olcsó építkezést ígér. Nincsenek bonyolult épületszárnyak, nagy üvegfalak vagy különleges tetőszerkezetek, hanem egy közel négyzetes alaprajzú, földszintes családi házról beszélünk.
Csakhogy 2026-ban már maga az alapépítkezés is olyan árszintre jutott, amely néhány éve még nehezen lett volna elképzelhető.
A számításhoz nem kivitelezői reklámárakat vettünk alapul, hanem a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb lakásépítési költségadatait és a 2026-os építőipari árindexet.
Vegyünk példának egy 100 négyzetméteres házat Szolnok környékén
A számításhoz egy 100 négyzetméter hasznos alapterületű, földszintes, egyszerű családi házat veszünk alapul. Nincs pince, garázs vagy emelet, az alaprajz nagyjából négyzet alakú, vagyis lényegében egy modern követelmények szerint felépített Kádár-kockáról beszélünk.
Helyszínnek Szolnokot választottuk, így a Jász-Nagykun-Szolnok vármegyei hivatalos adatból indulunk ki.
A KSH szerint 2025-ben egy új családi ház fajlagos építési költsége Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében 717 ezer forint volt négyzetméterenként. Országosan ugyanez az érték 720 ezer forint volt, vagyis a vármegye nagyon közel állt az országos átlaghoz.
Ez azonban még 2025-ös árszint.
2026-ban tovább drágult az építkezés
A KSH augusztusban közzétett legfrissebb építőipari áradatai szerint 2026 első két negyedévében az épületek építésének termelői árai átlagosan 4,2 százalékkal voltak magasabbak az előző év azonos időszakánál. A második negyedév önmagában 4,5 százalékos éves drágulást mutatott. (Központi Statisztikai Hivatal)
Ha tehát a 717 ezer forintos 2025-ös vármegyei fajlagos költséget a 2026 első félévére jellemző 4,2 százalékkal korrigáljuk, akkor:
717 000 × 1,042 = 747 114 forint/m²
Vagyis egy 100 négyzetméteres ház becsült építési költsége:
74 711 400 forint + áfa.
Ez már kifejezetten 2026-os árszintre átszámított összeg.
Fontos azonban, hogy ez becslés, mert a KSH 2026-ra vonatkozó éves fajlagos lakásépítési költségadata még nem létezik. A számítás a legutolsó teljes éves fajlagos költség és a már rendelkezésre álló 2026-os hivatalos árindex kombinációja.
Mit tartalmaz valójában a 74,7 millió forint?
Itt jön a számítás egyik legfontosabb része.
A KSH definíciója szerint a lakásépítési költség az építtető oldalán felmerülő becsült közvetlen és közvetett kivitelezési költséget, valamint a kivitelező úgynevezett tisztes nyereségét tartalmazza.
Viszont az adat áfa nélküli, és több fontos tétel sincs benne.
A KSH kifejezetten kizárja például a telek megvásárlását és az építés előkészítésének költségeit. (Központi Statisztikai Hivatal)
Tehát a 74,7 millió forintot nem szabad úgy értelmezni, hogy ennyi pénzből megveszünk egy üres telket, terveztetünk, közművesítünk, kerítést építünk, berendezzük a házat, és már költözhetünk is.
Ez elsősorban magának a lakóépületnek a kivitelezési költsége.
Az áfa miatt nagyon nem mindegy, hogyan építtetsz
2026 végéig bizonyos feltételekkel továbbra is alkalmazható az új lakóingatlanokra az 5 százalékos kedvezményes áfa. Egylakásos lakóingatlan esetében ehhez többek között az szükséges, hogy az összes hasznos alapterület ne haladja meg a 300 négyzetmétert. (Nemzeti Adó- és Vámhivatal)
Ez egy 100 négyzetméteres háznál természetesen teljesül.
Van azonban egy lényeges feltétel: az 5 százalékos áfa nem azt jelenti, hogy minden egyes építőanyag és minden külön megrendelt szakmunka automatikusan 5 százalékos áfával vásárolható meg. Építkezésnél tipikusan akkor jöhet szóba a kedvezményes kulcs, amikor generál- vagy fővállalkozó a jogszabályi feltételeknek megfelelő új ingatlant hozza létre a megrendelő számára.
Ha a példánkban a teljes 74,7 millió forintos nettó kivitelezés ilyen, 5 százalékos áfával elszámolható ügylet lenne, akkor:
74,71 millió × 1,05 = 78,45 millió forint.
Vagyis nagyjából 78,4 millió forintnál járnánk.
És ebben még nincs benne a telek
Ez az egyik legnagyobb félreértés az építési négyzetméterárakkal kapcsolatban.
A telek ára nincs benne a KSH által számított építési költségben.
Egy vidéki városban pedig már önmagában a telek ára is óriási szórást mutathat. Függ a várostól, a városrésztől, az utca infrastruktúrájától, a telek méretétől, beépíthetőségétől és attól is, hogy a közművek már a telken vannak-e.
Ezért a telek árát szándékosan nem adjuk hozzá a végösszeghez. Ha ugyanis egy örökölt, már közműves telken építkezünk, egészen más helyzetben vagyunk, mint ha előtte telket is kell vásárolni.
A tervezés sem ingyenes, még ha maga a bejelentés az is
Egy ilyen, 100 négyzetméteres új lakóépület építése egyszerű bejelentéssel történhet, de ehhez természetesen megfelelő építészeti-műszaki dokumentációra van szükség.
Érdekesség, hogy maga az egyszerű bejelentési eljárás nem illetékköteles. A hivatalos építésügyi tájékoztató szerint az eljárásért nem kell illetéket fizetni.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy az előkészítés ingyenes.
Az építész, a szükséges szakági tervezők, a geodéziai munkák vagy az egyéb, konkrét projekthez szükséges dokumentáció díja piaci szolgáltatás. Ezekre nincs olyan országosan egységes hivatalos tarifa, amelyből minden építkezésre hiteles összeget lehetne számítani.
Éppen ezért ezeket nem keverjük bele egy „hivatalos adatokon alapuló” végösszegbe.
A használatbavételnek sincs általános illetéke
Az elkészült új lakóépületet a használatbavételi eljárás után lehet rendeltetésszerűen használni. A 2026 januárjában aktualizált hivatalos tájékoztatás szerint maga a használatbavételi eljárás szintén nem illetékköteles. Bizonyos szakkérdések vizsgálatakor azonban külön igazgatási szolgáltatási díj felmerülhet.
Az új épületnél az energetikai megfelelőséget is igazolni kell, és az energetikai tanúsítványnak szerepelnie kell az országos rendszerben.
Mit kapnánk ezért a pénzért?
Itt fontos elválasztani a hatvanas-hetvenes évek eredeti Kádár-kockáját attól, amit 2026-ban ugyanilyen külső formával meg lehet építeni.
Egy új háznak már a mai épületenergetikai és műszaki követelményeknek kell megfelelnie. Nem lehet egyszerűen visszahozni az 1970-es évek falazatát, ablakait és fűtési rendszerét, majd új építésű házként átadni.
A Kádár-kockából tehát ebben az esetben elsősorban a forma maradna:
egyszerű négyzetes alaprajz, földszintes kialakítás, kompakt épülettömeg és viszonylag egyszerű tető.
Éppen ez az egyszerűség lehet egyébként az egyik előnye is. Egy kompakt háznál kevesebb külső falszakasz, sarok, kiugrás, tetőcsatlakozás és más komplikált szerkezeti részlet lehet, mint egy azonos alapterületű, sokszorosan tagolt családi háznál.
Akkor 80 millió alatt tényleg kijöhet?
A hivatalos adatokból levezethető válasz az, hogy maga a 100 négyzetméteres ház kivitelezése igen, nagyjából ezen a határon mozoghat.
A Jász-Nagykun-Szolnok vármegyei KSH-adat 2026 első félévi építőipari árváltozásával korrigálva mintegy 74,7 millió forintos nettó kivitelezési költséget ad.
Ha az egész építési ügylet jogosult az 5 százalékos áfára, akkor ez körülbelül 78,4 millió forintos bruttó összeg.
De aki a nulláról indul, annak ennél magasabb teljes költségvetéssel kell készülnie. A telek, az előkészítés és tervezés, az adott helyszínen szükséges közművesítés, a kerítés, kapu, térkövezés, kertépítés és számos egyedi extra ezen felül jelentkezhet.
Így néz ki a számítás egy táblázatban
| Tétel | 2026-os számítás | Összeg |
|---|---|---|
| Vizsgált ház | 100 m² hasznos alapterület | – |
| 2025-ös KSH fajlagos költség Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében | 717 000 Ft/m² | 71 700 000 Ft |
| 2026. I–II. negyedévi épületépítési áremelkedés | +4,2% | +3 011 400 Ft |
| 2026-ra korrigált nettó kivitelezési költség | 747 114 Ft/m² | 74 711 400 Ft |
| 5%-os áfa, ha az ügylet megfelel a feltételeknek | 74 711 400 × 5% | 3 735 570 Ft |
| Becsült bruttó kivitelezési költség 5%-os áfával | 78 446 970 Ft | |
| Egyszerű bejelentés illetéke | hivatalosan illetékmentes | 0 Ft |
| Használatbavételi eljárás általános illetéke | hivatalosan illetékmentes | 0 Ft |
| Telek | a KSH építési költsége nem tartalmazza | nincs benne |
| Tervezés és építés-előkészítés | a KSH költségmutatója nem tartalmazza | nincs benne |
| Egyedi közművesítési többletköltségek | telekfüggő | nincs benne |
| Kerítés, kapu, térkövezés, kert | projekttől függ | nincs benne |
| Beépített és mobil bútorok, extra felszerelések | választástól függ | nincs benne |
A legjobban védhető, hivatalos adatokból levezetett szám tehát 2026-ban egy 100 négyzetméteres vidéki Kádár-kocka jellegű családi házra nagyjából 74,7 millió forint nettó, illetve megfelelő 5 százalékos áfás konstrukció esetén körülbelül 78,4 millió forint bruttó. Ehhez azonban még hozzá kell számítani mindazokat a projektfüggő tételeket, amelyeket maga a KSH sem tekint lakásépítési költségnek.
