Ennyiért adják Japánban az elhagyott vidéki házakat, és gyakran felújítási támogatás jár

Rekordot döntött Japánban az üres lakások száma. A japán statisztikai hivatal 2023-as lakás- és földfelmérése szerint az országban 9 millió 2 ezer lakás állt üresen, ez az összes, 65 millió lakás 13,8 százaléka, és mindkét szám a valaha mért legmagasabb.

Ennek a tömegnek egy része normális piaci forgalom, kiadó vagy eladó ingatlan, illetve nyaraló. A Nippon.com japán hírportál összesítése alapján azonban 3,9 millió lakás, az üresek 42,8 százaléka egyik csoportba sem tartozik: ezek a ténylegesen elhagyott házak, amelyeket se bérbe, se eladásra nem kínálnak, és nyaralónak sem használnak. Japánul akiyának hívják őket. Arányaiban Vakajama és Tokusima prefektúrában a legtöbb az üres lakás, mindkettőben 21,2 százalék, utánuk Jamanasi következik 20,5 százalékkal.

Az akiya bank és az árak

Az elhagyott házak egy részét az önkormányzatok akiya bankokban, vagyis helyi ingatlan-adatbázisokban hirdetik meg, a tulajdonosok önkéntes bejelentése alapján. Az Akiya Japan ingatlanportál útmutatója alapján több mint ezer település működtet ilyen adatbázist, és szinte mind csak japánul érhető el.

Az árak valóban alacsonyak. A Housing Japan tokiói ingatlaniroda tájékoztatója 500 ezer és 1 millió jenes meghirdetett házakat hoz példának, ez a cikk írásakor használt, kerekített 1 jen = 2,1 forint árfolyamon körülbelül 1,05 és 2,1 millió forint. Ugyanez az iroda hozzáteszi, hogy az 1 millió jen alatti ingatlanok túlnyomó része olyan vidéken van, ahol nagyon gyér a tömegközlekedés, és a hirdetések adatai gyakran pontatlanok vagy elavultak.

Amennyit a felújítás valójában kér

A vételár itt a kisebbik tétel. A Housing Japan becslése szerint egy 1981 előtt épült, fából készült akiya teljes felújítása nagyjából 10-25 millió jen, azaz 21-52 millió forint is lehet, és egy kényelmes, modern lakószint jellemzően 10-20 millió jenből, 21-42 millió forintból jön ki. Az Akiya Japan összefoglalója ugyanezt egy mondatban írja le: egy 1 millió jenes hirdetésből könnyen 12 millió jenes, vagyis mintegy 25 millió forintos projekt lesz.

A támogatások ezt enyhíthetik, de településenként mások. Az Akiya Japan összesítésében az önkormányzati felújítási támogatás jellemzően 500 ezer és 5 millió jen, 1,05-10,5 millió forint között mozog, és a költségek 30-50 százalékát fedezi. Egy konkrét példa Óita városa, ahol a 2026-os pénzügyi évben az akiya bankban szereplő ház megvásárlásához a betelepülők legfeljebb 500 ezer jen, mintegy 1,05 millió forint támogatást kaphatnak, a letelepedési juttatás pedig fiatal és gyermekes háztartásoknak 300 ezer jen, kb. 630 ezer forint. A keret a költségvetés erejéig érvényes, a feltételek a városba költözéshez kötődnek.

Külföldiként is lehet venni

Japánban nincs állampolgársághoz kötött korlátozás az ingatlanvásárlásra, ezt a Housing Japan és az Akiya Japan is egyértelműen leírja, az utóbbi azt is hozzáteszi, hogy turistavízummal is aláírható az adásvételi szerződés. Mezőgazdasági földet viszont japánoknak és külföldieknek egyaránt szigorú engedélyhez kötnek, ami vidéken, ahol sok ház mellett rizsföld vagy kert is van, gyakori buktató. A nem Japánban élő vevőnek a vásárlás után 20 napon belül a devizatörvényben előírt bejelentést is meg kell tennie.

A buktatók, amelyekről a hirdetés hallgat

• A vásárlás nem ad tartózkodási jogot. A Housing Japan kivétel nélkül fogalmaz: akiya vásárlásával nem jár vízum, és Japánban nincs olyan befektetői vagy aranyvízum, amely lakásvásárlásért letelepedést adna.
• A bontás sem olcsó. Az Akiya Japan 1-3 millió jenre, 2,1-6,3 millió forintra teszi magát a bontást, és a Housing Japan figyelmeztet, hogy a lakóépület eltávolításával megszűnik a telek adókedvezménye, így az ingatlanadó jellemzően a három-négyszeresére nő.
• Évente ingatlanadó jár. Az Akiya Japan összefoglalójában ez a hatósági becsült érték 1,4 százaléka, a vásárlás után pedig egyszeri szerzési adó (lakóingatlannál a becsült érték 3 százaléka) és regisztrációs illeték is jön.
• Hitelt ritkán adnak rá. A bankok gyakran elutasítják az akiyára kért jelzáloghitelt, ezért a vásárlások többsége készpénzes.
• A régi házak gyakran nem földrengésbiztosak. Az 1981 előtti épületeknél a Housing Japan becslésében a szerkezeti megerősítés önmagában 1,5-8 millió jen, 3,2-16,8 millió forint lehet.

Hogyan számolj, ha komolyan gondolod?

Egy akiya nem olcsó befektetés, hanem olcsó belépő egy drága felújításba, egy olyan országban, ahol a vásárló nem kap mellé tartózkodási engedélyt. Annak lehet jó választás, aki eleve Japánban él vagy dolgozik, beszél japánul, és el tudja intézni a helyi ügyintézést. Egy magyar vevőnek a valós költség a vételár és legalább 10 millió jen, vagyis körülbelül 21 millió forint felújítás együtt, és ehhez jön az éves adó, valamint az utazás. Hogy Európában az elnéptelenedő falvak milyen ajánlatokkal csábítanak, arról a havi bérleti díjért házat kínáló spanyol faluról szóló írásunkban olvashatsz.

Források: stat.go.jp, nippon.com, housingjapan.com, akiyajapan.com